재건축 억제 (17.6), 양도소득세 중과 (17.8), 임대사업자 활성화 (17.12) 조치들도 어느 정도 가격상승에 일조했겠지만 이들 조치가 발표되기 전인 2017년 2월부터 이미 수도권 아파트 가격이 폭등한 만큼 위의 조치들이 가격 폭등의 근본적인 원인일 수는 없습니다.

그 동안 수 없이 많이 발표된 수요억제 정책과 공급확대 정책 발표에도 불구하고 아파트 가격이 계속 오르는 근본적인 원인은 장기간 지속된 초저금리와 늘어난 부동자금에 있다고 생각합니다. 3.5%였던 한은 기준금리는 2012년 7월부터 무려 8차례나 인하되어 2016년 6월부터 11월까지 1.25%였습니다. 2017년 11월과 2018년 11월 2차례 인상된 적도 있지만 2019년 7월부터 다시 4차례나 인하되어 지금은 기준금리가 0.5%에 불과합니다. 2013년말 700조원 정도였던 단기 부동자금도 지금은 1,000조원을 훌쩍 넘었습니다. 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 늘어날 때 증시로 자금이 몰려들어 버블을 만들 듯 수도권 아파트 가격도 급등한 것이라고 봅니다. 이러한 추론을 뒷받침해주는 한 가지 사실은 두 번째 기준금리 인상이 이루어진 2018년 11월 시점부터 기준금리를 다시 인하하기 시작한 2019년 7월 이전까지는 수도권 아파트 가격이 하락했고(한국감정원 지수, 103.4 -> 101.4), 기준금리를 내리기 시작한 2019년 7월부터 다시 수도권 아파트 가격이 상승(101.4 -> 108.3) 했다는 것입니다.

아파트 가격 폭등의 또 다른 중요한 요인은 부동산 (실효)보유세율이 너무 낮다는 것입니다. 토지+자유연구소에 따르면 2018년 기준 우리나라 실효세율은 0.16%로 다른 선진국 평균 0.37의 절반 수준도 되지 않습니다. 높은 보유세율은 부동산 투기의 매력을 떨어뜨릴 뿐만 아니라 경기대응적 (counter-cyclical) 성격이 있기 때문에 부동산 가격 안정화에 있어서 가장 중요한 안전장치임에도 불구하고, 2008년 위헌 결정 이후 이명박·박근혜 정부는 종합부동산세를 재설계 해서 강화할 생각은 하지 않고, 계속해서 약화시킨 것이 지금의 부동산 가격 폭등에 기여했다고 볼 수 있습니다. 지난 대통령 선거 기간 중 보유세 인상을 공약에서 제외시키고, 집권 초기 보유세 인상에 소극적 태도로 일관한 문재인 정부에게도 책임에서 자유로울 수 없습니다.

추가로 덧붙이자면, 특정지역들을 추가적으로 꼽아 투기과열지구로 삼거나 토지거래허가제 등을 시행하여, 국민에게 부동산 가격이 오를 것이라는 시그널을 주는 것은, 주택시장의 개별 거래주체보다 정보가 많은 정부가 해서는 안되는 정책이었고, 주택가격 상승에 큰 영향을 주었을 것이라고 생각합니다.

제시된 의견이 세가지로 구성되어 있으므로 세가지 모두에 대하여 의견을 피력합니다.

1) “재건축 억제로 주거 선호 지역의 공급 확대가 불충분한 상태”라는 주장에 대하여
전혀 동의하지 않는다. 재건축 억제가 공급 확대를 저해하고 있다고 진단하는것은 말이 안된다. 재건축은 대부분의 물량이 조합원에게 돌아가고 일반분양의 비율은 매우 낮으므로, 재건축이 신규 주택 공급에 미치는 영향은 작은편이다.
실제 공급에 큰 영향을 줄 수 있는 것은 새로운 지구를 구축하여 대규모 신규 주거단지를 조성하는 것이다. 1기 신도시 (분당, 평촌, 일산, 산본)와 신규 신도시들 (세곡, 내곡, 위례, 과천지식정보타운 등등)이 좋은 예이다. 이명박 정부의 보금자리주택 70만호 공급계획은 재임기간동안 20만호 가량을 공급하였으나, 박근혜 정부들어 주택가격 하락을 막기 위해 50만호 분량을 취소하였다 (2013년 4.1대책). 문재인 정부 들어 부동산 가격이 안정되었을 때 적절한 공급계획을 미리 세우지 않은 것은 패착이라고 생각한다.

2) “ 양도소득세 중과로 매물이 감소한다”라는 의견에 대하여
동의하지 않는다. 양도소득세에 변화가 있는 것은 지난 10년동안 2019년 12월 16일에 발표된 장기보유특별공제율 선정에 거주요건을 추가한 것이 전부아닌가? 이 변화는 급격한 주택가격 상승을 막고자 하는 정책으로 도입된 것이지, 가격상승의 원인으로 볼수는 없다.

3) “임대사업용 장기보유로 매물이 감소한다”라는 의견에 대하여
동의한다. 임대사업자의 임대주택 157만호가 묶여있었다. 이를 시장에 다시 가지고 오는 것은 필요하다고 본다.

수도권 내에 선호되는 지역에 주택 추가공급을 사실상 제한하는 정책이 시행되거나 시행될 것으로 예정되면서, 실제 선호 지역에 대한 공급은 감소하는 가운데 수요가 폭증하면서 가격이 급등했다. 또한, 다주택자에 대한 징벌적 조처가 강화되면서 핵심자산을 중심으로 하는 포트폴리오 재편을 유도해, 실제로는 수요가 높은 지역의 부동산을 제외하고 그렇지 않은 지역에 대한 주택은 매각하고 오히려 선호되는 지역에 대한 수요를 증가시키는 현상이 나타나게 한 부분 역시 선호지역을 중심으로 가격이 폭등하게 하는데 상당한 역할을 한 것으로 보인다. 기본적으로는 수요과 공급에 따른 경제원칙이 충분히 반영되지 않은 상황에서 가격을 통제한다는 개념으로 정책을 수행한 부분이 부동산 시장에 어려움을 가중시킨 것으로 보인다.

위의 요인들도 어느 정도 영향을 미쳤지만, 기본적으로는 저금리와 생산활동의 불확실성으로 인한 부동산 투자 확대가 더 큰 요인이라 판단됨.

원인파악을 위한 충분한 분석이 없었다고 생각됨.

재건축 규제를 완화하여 확보될 수 있는 주택 공급량을 최대한으로 확보하는 것이 필요함.

먼저 주거 선호 지역의 재건축을 통한 공급 확대가 수요를 충분히 감당할 정도인지는 의문이고 따라서 주택가격 안정화의 수단으로 사용할 수 있는 정책인지는 의문이다. 즉, 주거환경 개선을 위한 재건축은 필요하겠지만, 주택가격 안정화 수단으로 사용될 수 있는 정책인지는 의문이다.

현재 수도권의 주택가격 폭등의 근본원인은 시장에서 주택소유에 따른 기대순수익이 다른 자산 투자 대비 상당히 높게 형성되어 있기 때문으로 생각한다. 양도소득세 증과는 단기적으로 매물 감소에 이르게 하여 가격 상승 요인이 될 수 있지만, 만약 일관되게 유지된다면, 장기적으로 주택 투자의 기대수익을 낮추는 요인이 될 수 있다. 임대사업용 장기보유는 매물감소에 기여를 하지만, 원인이라기 보다는 임대사업에 따른 기대수익을 높여주던 세제혜택등에 따른 결과를 해석해야하는 것이 맞을 것 같다.

주택은 특성상 동질적인 상품이 아니라 소비자 선호가 크게 반영되는 매우 이질적인 상품임. 소비자들이 선호하는 주택에 대한 공급을 증가시키는 것과, 주택 총량을 증가시키는 것은 서로 다른 공급정책이라고 할 수 있다. 선호하는 주택의 공급이 불충분한 상태에서 각종 세금을 중과하게 되면, 가격상승은 매우 기초적인 경제학의 원리라 할 수 있다.

기본적으로 유동성 과잉의 문제가 가장 중요하다고 본다. 1가구 다주택자들이 부동산 투자를 통해 높은 수익을 얻을 수 있도록 방치한 세제 및 금융정책에서의 문제점은 그 다음으로 문제가 된다.

세가지 정책 모두 필요하다 생각합니다. 하지만 한 가지만 더 추가하자면 한국은행 금융통화위원회 위원들이 기준금리를 결정할 때 기준금리가 자산시장에 미치는 영향에 대해 좀 더 신중했으면 합니다

질문이 일반적으로 유효한 부동산 정책이 아닌 “현 상황”에서 가장 유효한 정책을 묻는 것이라 가정하고 답합니다.

우선 지난 1-2년 부동산 가격 급등의 원인으로 다음을 생각한다. 첫째, 주택공급이 원활하지 않았다: 신규 대규모 택지 개발 부재 및 임대사업자의 임대주택 157만호가 묶여있음. 둘째, 금리가 계속 낮아져서 유동성의 급격한 상승하였고, 이로 인해 자금이 부동산으로 크게 유입되었다. 이러한 진단 하에서 유효한 정책은 1번과 2번이라 생각하며, 3번은 좋지 않은 정책이라 생각한다.

첫째, 주거선호지역에 공급확대는 당연히 필요하다. 특별히, 강남 뿐 아니라 강북 지역 (특히 구도심 지역)을 쾌적하게 개발하면서 공급을 확대하는 정책은 좋은 아이디어라 생각한다.

둘째, 종합부동산세 강화는 필요하며, 특별히 다주택자에대한 종부세 강화에는 찬성한다. 당연히 주택공급 안정에 영향을 줄 것이다. 단, 정책은 장기적으로도 예측이 가능하게 하여 경제 주체들이 주택구입이라는 매우 중요한 의사 결정을 합리적으로 할 수 있어야 하는데, 정부는 땜질식 처방의 일환으로 종합부동산세의 변화를 급작스럽게 결정하고 도입하였다. 당연히 부작용이 따른다. 향후 종부세를 포함한 재산세에 대한 10년의 청사진이 함께 제시되어야 한다.

셋째, 대출규제는 구매력이 낮은 실수요자가 집을 장만하는 것을 어렵게 하는 반면, 현금을 보다 쉽게 동원할 수 있는 부자들은 다른 형태로 대출을 할 수 있으므로, 지나친 대출규제는 좋은 정책이 아니다.

주거 선호 지역에 대한 공급확대가 이루어지지 않은 상태에서 수요 통제에 초점을 둔 정책은 효과가 제한적일 수밖에 없다.

주거선호 지역에서의 공급확대는 필요하나 오랜 시간이 걸립니다. 대출규제 강화는 현금을 많이 보유한 사람에게만 혜택을 주어 자산불평등을 악화시킬뿐 주택가격 안정에는 큰 도움이 되지 않습니다. 또한 양도소득세 인상은 다주택자가 주택을 처분할 유인을 감소시키고 매도자의 세부담을 매수자에게 전가해 오히려 가격을 인상시킬 수도 있다고 생각합니다.

주택가격 안정화가 제1의 정책목표가 되어야 하는지 의문. 소득이 충분한 사람이 그에 맞는 주택서비스를 받을 수 있도록 하는 것이 가장 필요한 정책. (1)이 주택가격 안정화에 그나마 효과적일 것으로 보이기는 함.

주택가격 결정에는 여러 요인이 복합적으로 작용하므로 정책대안 역시 어느 한 요소에만 중점을 두는 것은 바람직하지 않다. 시간이 걸리더라도 정확한 통계에 의거하며 상충되지 않는 정책 패키지가 필요하다.

주택을 투자수단으로 여기는 경우에 대해 종부세등 보유세를 강화시켜, 다른 자산에 비해 기대순수익이 월등히 높게 되는 것을 막아야 한다.

두가지 정책을 동시에 취해야 한다. 첫째는 소비자들이 선호하는 지역에 대한 주택 공급을 늘려야 한다. 둘째는 주택시장의 거래를 활성화 할 수 있도록 조세제도를 체계적으로 조정해야 한다. 첫째의 경우, 재건축과 재개발을 적극적으로 허용하고, 양질의 주택환경과 인프라에 투자하여야 한다. 둘째의 경우는, 체계적인 조세제도를 도입해야 하는데, 우선, 취득세는 1주택 취득시 감면하고, 두번째 세번째 취득을 계속할 경우 단계적으로 취득세를 높여 나가야 한다. 둘째, 보유세는 고령자와 같이 연금수혜자, 부부공동명의에 의한 0.5주택자, 개인 소유 1주택 보유 등, 단지 보유 그자체에 중과하지 말고 상황에 따라 감면 혹은 낮추어 주어야 한다. 셋째 양도세는 현재보다 낮추어 거래를 활성화 시켜야 한다. 이렇게 하면, 주택 공급이 늘고, 주택시장의 진입과 퇴로가 열리게 되어, 시장가격이 안정화되는 방향으로 진행될 것이다.

주택가격 안정은 평균적으로 정할 문제가 아니다. 수요가 공급을 초과하는 지역의 부동산 가격은 오르게 마련이다. 비싸도 사겠다는 것을 막을 필요는 없다. 그 대신 주거 목적, 다주택 소유, 주택 구입 자금 등의 차원에서 적절한 정책이 필요할 것이다.

부동산 관련세금은 이미 높은 수준이고, 단순히 부동산 가격안정을 위한 세금강화는 의미가 없다고 생각합니다. 보유세 강화는 거래세를 인하하기 위한 수단이어야 하고 국세와 지방세 간의 조정, 세금공제 혜택의 검토 등이 반드시 수반되어야 한다고 생각합니다.

취득세, 보유세, 양도소득세 등을 강화하는 것이 나은 정책인지 명확하지 않음.

정부의 정책의 실패로 인해 주택 가격이 폭등한 상황에서, 취득세, 보유세, 양도소득세 등을 인상하는 것은 정부의 실정에 대한 책임을 국민에게 전가시키는 정책이라고 생각합니다. 현재 세계 최고수준인 취득세와 양도소득세를 완화시켜 주택 거래를 정상화하고, 수도권 주택 공급 확대와 동시에 장기적인 시각으로 수도권 및 세종시 이외의 지역에 절대적으로 부족한 어메니티(일자리, 교통, 교육 등)를 확충하는 데 초점을 맞춰야 한다고 생각합니다.

다주택자에 취득세와 보유세를 강화하되 양도소득세는 현행유지해야 한다. (1주택 소유자에게는 강화할 이유가 없다)

가령 다주택자의 취득세가 10%라면 부동산 가격이 10%이상 오를 것을 기대하지 않고는 매수하기 어려우므로 수요 조절 기능이 있다. 다주택자의 보유세를 강화하는 것도 마찬가지 임. 그러나 지금 양도소득세를 강화하면 다주택자들의 주택 처분 퇴로를 닫게 됨과 동시에, 다음 정권에서 부동산 정책이 바뀌어서 양도소득세가 낮아질 때까지 기다리려는 현상이 발생 가능성도 있다.

일반적인 보유 자체에 대해서 과세하기 보다는, 주택을 매각해서 소득이 실현된 상황에서 세금 납부 능력이 어느 정도 확보된 시점에서 발생한 이득에 대해 양도소득에 대해 과세하는 형태가 형태가 바람직하다. 매각하지 않은 상태에서 미실현 이득에 대해 사실상의 중과가 이루어지는 것은 실제 주택을 소유한 사람의 입장에서는 부담이 너무 클 수가 있다. 그러나 반약 보유세를 강화하는 형태로 정책방향을 정했다면 취득세와 양도소득세는 완화하는 것이 필요하다.

양도소득세 인상은 다주택자의 주택 처분 유인을 감소시키고 세금부담을 매수자에게 전가함으로써 가격을 인상시킬 가능성이 있습니다. 또한  취득세 인상은 다주택자나 부유한 사람보다는 주택실수요자에게 더 큰 영향을 미칩니다. 2주택 이상 보유자에게 보유세를 대폭 인상하는 것이 주택가격 안정에 가장 도움이 된다고 생각합니다. 

취득세 대폭 완화. 보유세와 양도소득세는 연계하여 미세조정. 공인중개업 경쟁 강화

취득세, 보유세, 양도소득세를 모두 강화하는 것은 정책방향이 어디에 있는지 헷갈리게 한다. 보유세를 강화하면 취득세 및 양도소득세를 완화해야 부동산 시장이 원활히 작동할 것으로 판단됨.

세율을 높이고 대상을 확대하는 것으로는 선호지역의 주택가격 상승을 막을 방법이 없다. 전지역이 아닌 선호지역에서 가격이 상승하는 것은 공급을 규제했기 때문에 나타나는 현상임.

어떠한 근거와 목표로, 어느정도의 세금을 걷는게 적당한지에 대해서 충분히 고민을 하고 낸 정책인지 의문임. 예를들어, 보유세증가로 공급이 늘어날 수도 있으나, 취득세와 양도소득세 강화는 오히려 공급을 줄일 소지가 있음. 어느 효과가 더 클지는 지역특성(주거선호도 및 집값상승에 대한 기대 등)에 따라 다를 것임.

장기적인 관점에서.

취득세 및 보유세는 현재보다 완화하여야 한다.

두가지 정책을 동시에 취해야 한다. 첫째는 소비자들이 선호하는 지역에 대한 주택 공급을 늘려야 한다. 둘째는 주택시장의 거래를 활성화 할 수 있도록 조세제도를 체계적으로 조정해야 한다. 첫째의 경우, 재건축과 재개발을 적극적으로 허용하고, 양질의 주택환경과 인프라에 투자하여야 한다. 둘째의 경우는, 체계적인 조세제도를 도입해야 하는데, 우선, 취득세는 1주택 취득시 감면하고, 두번째 세번째 취득을 계속할 경우 단계적으로 취득세를 높여 나가야 한다. 둘째, 보유세는 고령자와 같이 연금수혜자, 부부공동명의에 의한 0.5주택자, 개인 소유 1주택 보유 등, 단지 보유 그자체에 중과하지 말고 상황에 따라 감면 혹은 낮추어 주어야 한다. 셋째 양도세는 현재보다 낮추어 거래를 활성화 시켜야 한다. 이렇게 하면, 주택 공급이 늘고, 주택시장의 진입과 퇴로가 열리게 되어, 시장가격이 안정화되는 방향으로 진행될 것이다.

부동산 매도를 유도하기 위해 보유세를 강화한다면 거래세는 낮춰야 하는데 보유세, 거래세 모두 대폭 강화한 세율인상의 근거가 부족해 보임. 그러나 거래세와 별개로 보유세의 산정방식은 보다 합리적인 근거를 마련할 필요가 있음. 현재 재산세와 종부세를 합친 부동산 보유세는 물가상승률보다 훨씬 높은 부동산 가격 상승률을 반영한 기준시가를 기준으로 하고 있음. 그러나 이는 실현되지 않은 이익에 대한 과세이며 이익이 실현될 때는 또 양도소득세 (OECD에서 두 번째로 높은 수준)를 부과하므로 이중과세 성격을 띠고 있음. 보유세를 인상하더라도 취득가액을 기준으로 부동산 가격증가율이 아닌 물가상승률을 반영한 상한선을 마련할 필요가 있음.

단기적으로 취득세외 양도소득세를 완화해서 매물이 나오도록 유도해야 한다. 거래를 막으면 사회 전체의 복지(welfare)가 감소한다. 그러나 보유세 강화에는 찬성한다. 주택은 분명히 사적 재산이지만 사회적으로는 주거의 공공성과 형평성 문제에서 자유롭지 못하다. 보유세는 공공성과 형평성에 의거하여 부과되는 세금으로 보는 것이 맞다.

계약을 하게 된다면 임차인의 권리가 강화되고 보호되는 면이 있지만, 전세 매물 부족과 전세의 월세화가 발생하여 임대 부담이 상승되는 측면도 있다.

임대인이 임대차3법에 따른 비용을 100% 임차인에게 전가할 수 있는 임대인 시장을 가정한다면 ‘신규’ 임차 계약자들은 아무런 이득을 얻지 못할 것입니다. 2년 후 임대료를 최대 5% 밖에 올릴 수 없는 상황에서 임대인들은 당연히 임대료를 미리 앞당겨 한꺼번에 인상할 것이기 때문입니다. ‘기존’ 임차 계약자의 경우에는 다음 계약 때 저렴한 임대료를 내서 좋겠지만 그 다음부터는 본인도 ‘신규’ 임차 계약자 신세가 되어 아무런 이득을 얻지 못하게 됩니다. 결국 현재의 ‘기존’ 임차 계약자들이 모두 사라지는 2-4년 후에는 의미 없는 제도로 전락할 수 있습니다. 하지만 전월세 공급물량도 줄어들지 않습니다. 전혀 손실을 보지 않는 임대인들이 임대사업을 그만 둘 이유가 없기 때문입니다.

임대인이 임대차3법의 비용을 100% 임차인에게 전가하지 못할 경우에는 ‘신규’ 임차 계약자도 부분적으로 이익을 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우 임대인들이 임대사업을 그만둘 위험이 있습니다. 수익률이 떨어진 임대사업을 계속하기 보다는 집을 팔고 그 자금으로 다른 곳에 투자할 가능성이 있기 때문입니다. 만약 이로 인해 전월세 공급물량이 줄어 임대료가 상승하면 임차인들은 결국 아무런 이득을 얻지 못하게 됩니다. 따라서 임대차3법이 의미 있는 제도가 되기 위해서는 무엇보다도 전월세 공급물량 감소분을 상쇄시키고도 남을 정도의 공공임대주택 공급이 필요합니다. 만약 지난 8월 4일 발표된 방안만으로 공공임대주택이 충분히 공급되지 않을 것으로 판단될 경우 정부는 공공임대주택 확대공급 방안을 또 한 차례 내놓아야 할 것입니다.

전세의 월세 전환 이슈는 앞서 설명한 전월세 공급물량 감소와 전혀 다른 차원의 이슈입니다. 임대차3법 때문에 전세가 월세로 급격히 전환될 것이라는 주장이 맞으려면 임대차3법이 특별히 월세보다는 전세에 불리해야 하는데 과연 그런지 의문입니다. 이번 임대차3법은 전세는 물론 월세에도 적용됩니다. 따라서 지난 번 계약 때 월세보다 전세가 더 유리해서 전세계약을 체결한 임대인이 임대차3법 시행만을 이유로 전세보다 월세가 더 유리해져서 다음 계약 때 월세로 전환할 가능성은 거의 없습니다. 지금까지의 객관적인 통계를 보아도 전세가 급격히 월세나 반전세로 전환되고 있지 않습니다. 오히려 월세가 줄고 반전세가 늘어나고 있음을 확인할 수 있습니다. 서울시가 운영하는 부동산정보 광장의 8월 21일자 통계에 따르면 전체 전월세(전세, 월세, 준월세, 준전세) 계약 중 준전세의 비중은 7월 10.2%에서 8월 16.4%로 크게 늘었습니다. 그런데 월세(준월세 포함)가 7월 16.2%에서 8월 12.4%로 크게 줄어 전세의 비중은 7월 73.6%에서 8월 71.2%로 고작 2.4%p 밖에 줄지 않았습니다. 참고로 작년 8월부터 올해 7월까지의 평균 전세비중은 72.4%입니다. 향후에 혹시라도 전세의 비중이 줄어든다면 그건 임대차3법 때문이 아니라 다른 이유 (갭투자 감소에 따른 전세 필요성 감소 등) 때문일 것입니다.

A에 대해서는 동의하지 않음: 임대료가 단기적으로 안정되기는 커녕 상승하는게 당연한게 아닌가? 그러나 장기적으로는 임차인의 권리가 강화된 방향이다.

B에 대해서는 절반만 동의함: 단기적으로 전세 매물 부족 및 전세가 상승도 예상이 되는 것이나. 장기적으로 본다면 큰 영향이 없다고 생각한다.

* 전월세신고제 – 정보의 총량이 늘어나고 세수의 기반이 마련되는 것이므로 입법에 동의
* 전월세상한제 – 가격을 직접 제한하는 것은 바람직한 방향이 아니라 생각함. 부동의
* 계약갱신청구권 – 세입자의 거주 보장을 2년에서 4년으로 늘리는 것이 필요한지 잘 모르겠음.

사실상 전세공급을 줄여 전세를 구하기 힘든 상황 하에서 전세가가 상승하는 현상이 나타날 수 있으며, 이에 따른 월세 이전 과정에서 월세 가격도 높아지며 전반적으로 전월세 시장 모두에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다.

상한제는 다소 위험, 나머지는 어느 정도 필요. 월세화는 불가피한 추세

임차인을 보호하기 위해 임대차3법은 필요함. 다만, 주장 (B)에서 우려하는 것처럼, 임차인의 임대 부담으로 이어지는 것을 완화할 섬세한 시장정책이 필요하다고 판단.

A 주장과 B 주장에 모두 절반씩만 동의한다. 우선 A 주장에서, 임대차3법으로 임차인의 법적 권리가 전보다 강화될 것이다. 하지만 명목상의 법적 권리가 실질적인 경제적 이득으로 갈 것인지는 불확실하다. 그 다음으로 B 주장에서, 전세가 월세로 상당 부분 전환될 것으로 보인다. 그러나 월세 전환으로 임차인의 부담이 늘어날 것인지는 불확실하다. 결국 주택 시장은 (일본처럼) 점차 세분화될 것이다. 초과수요가 큰 지역일수록 전월세냐 매매냐 무관하게 가격은 오르게 마련이다. 정작 중요한 것은 대다수 가계의 지불할 능력과 의사에 맞는 공공주택의 공급이 얼마나 가능할 것인지에 달려있다. 민간시장을 덜 위축시키면서도 충분히 대체재 역할을 하는 감당할만한(affordable) 공공 주거서비스 시장을 확실히 갖추는 경우에만 임차인의 권리 강화 및 보호와 실질 부담의 감소가 가능할 것이다.

안정적인 주택공급과 주거환경 개선

상품으로서의 주택과 생존에 필요한 주거를 혼동해서 문제가 생깁니다. 상품으로서의 주택은 토지가 한정되어 있다는 문제는 있으나 주식이나 금, 석유 등의 상품과 다르게 접근해야 할 이유가 없습니다. 다만 생존에 필요한 주거에 대해서는 정부가 신경을 써야죠. 따라서 정부는 서민 및 청년층의 주거 안정에는 초점을 맞추되 주택시장 자체에 대해서는 개입을 자제하는 것이 좋다고 생각합니다.

네가지 모두 중요한 정책목표라고 생각합니다.

1,2,4 이 필요한 것이라 생각한다. 그러나 모든 국민이 주택을 반드시 소유하여야한 하는지는 잘 모르겠다 (3번).

불로소득 환수에 대한 의견: 부동산이 투기의 대상이 되지 않는 다는 의미에서 불로소득 환수(2번) 중요하다. 하지만 부동산 자체의 가격변동에 의한 부의 창출을 상당부분 환수하되, 부동산에 투자하여 연금과 같은 형태로 수입을 얻는 것을 불로소득으로 간주하여 환수하면 안된다.

무엇보다 정부는 국민이 부동산이 아닌 신 성장 동력이 될 수 있는 곳에 투자할 수 있는 다양한 인센티브를 진지하게 고민해야 하고 방안을 내야한다. 아마도 부동산 정책의 궁극적인 해결책이 여기에 있을 것이다.

기타 정책 목표: 강남으로 출퇴근 하지 않아도 되는 쾌적하고 살만한 자급자족이 가능한 공간이 강남뿐 아니라 강북과 경기도 (또 지방에도) 에 있어야 한다. 이래야 저렴한 가격으로 양질의 주택을 많은 국민에게 공급할 수 있다.

주택가격 안정을 위해서는 우선 수요, 공급을 통해 시장이 잘 작동되도록 해야 한다. 가격불안정, 지역 불균등한 규제 등은 오히려 투기를 조장한다. 서민 및 청년층 주거 안정을 위한 물량확보와 보조등은 별도로 마련되어야 할 것임.

정부가 정책적으로 부동산 시장을 다룰 수 없다고 생각함.

"안전"하고 국민"건강"을 고려한 주택이 수요에 맞추어 공급될 수 있도록 하는 것이 정책의 기본이 되어야 함. 무분별한 정책으로 가구의 주택구입결정을 왜곡시키거나 불확실성을 증가시켜 거래를 위축시키는 것은 부동산 시장은 물론 경제 전반에 부정적 영향을 줄 수 있음.

국민의 주거복지와 주택시장 안정화의 두 목표를 적절히 추구해야 한다고 생각함.

부동산 정책의 목표는 서민 주거안정이 되어야 하며, 서민 주거안정을 위해서는 중저가 주거서비스 가격, 즉, 중저가 전월세가격의 안정이 중요하다.

소득이 상대적으로 적고, 저축을 통해 목돈 마련도 어려운 이들의 주거안정이 우선이다. 고소득자나 이미 충분한 저축(자산)을 해놓은 사람의 주거 문제를 정부가 책임질 필요가 어디에 있는가? 능력이 되는 사람은 비싸더라도 자기 돈을 내고 사거나 거주할 수 있다. 이들이 투기 목적으로 주택을 사지 못하게 막기만 하면 된다. 하지만 투기는 커녕 거주조차 불안정한 사람들에 대해서는 정부의 도움과 보호가 필요하다.