본 연구에서는 서울시와 경기도 과천시․광명시․하남시에 대해 이중차분법을적용하여 아파트가격에 대한 분양가상한제의 시행 및 완화 효과를 분석하였다. 여타 부동산정책의 영향을 배제하고 지역적 이질성을 고려하기 위해 투기지역 지정 여부에 따라 표본을 세분하여 실증분석하였다. 분석결과, 2020년 분양가상한제는 정책발표 이후 투기지역 내 아파트가격을 하락시켰으나 비투기지역에서는유의한 영향을 주지 않은 것으로 나타나, 정책효과의 지역적 이질성을 확인할 수있었다. 이러한 가격하락효과는 정책시행 초기에 강하였으나, 시간이 흐름에 따라 점차 약화되었다. 또한, 분양가상한제 시행 이후 규제 완화는 투기지역 내 아파트를 중심으로 가격상승효과를 보여주었다. 이는 분양가상한제를 시행 후 종료할 경우, 가격수준이 높은 아파트를 위주로 가격 상승을 부추겨 주택가격의 불균형을 심화시킬 수 있음을 시사한다. 즉, 분양가격에 대한 통제는 정책 취지에 맞지 않은 결과를 낳을 수 있으므로 정책당국자의 신중한 판단이 중요하다.